부동산매매 주의사항은 부동산 거래를 앞둔 모든 사람이 반드시 알아야 할 핵심 정보입니다. 매년 수만 건의 부동산 매매 거래가 이루어지지만, 기본적인 주의사항을 간과하여 계약금을 잃거나 법적 분쟁에 휘말리는 사례가 끊이지 않습니다. 특히 대부분의 사람에게 부동산은 일생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래인 만큼, 사전에 철저히 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
이 글에서는 부동산·건설 전문변호사의 실무 경험을 바탕으로, 부동산매매 시 꼭 확인해야 할 7가지 주의사항을 체계적으로 정리했습니다.
1. 등기부등본 꼼꼼히 확인하기 — 가장 기본적인 부동산매매 주의사항
부동산매매 주의사항 중 가장 기본이면서도 중요한 것이 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 ‘신분증’과 같은 문서로, 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
갑구(소유권 관련) 확인 포인트
- 소유자 확인: 매도인과 등기상 소유자가 동일인인지 확인
- 가압류·가처분: 소유권을 제한하는 권리가 설정되어 있는지 확인
- 가등기: 소유권이전청구권 가등기가 있으면 추후 소유권을 빼앗길 위험
을구(소유권 외 권리) 확인 포인트
- 근저당권: 설정 금액과 채권최고액 확인
- 전세권·임차권: 선순위 임차인의 보증금 규모 파악
- 지상권: 토지 위에 건물이 있는 경우 별도 확인 필요
실무 팁: 등기부등본은 계약 당일에도 한 번 더 발급받아 최종 확인하세요. 계약 직전에 권리 변동이 생기는 경우가 실제로 있습니다.
2. 실제 거래가격과 시세 비교
매매 가격이 적정한지 판단하기 위해 국토교통부 실거래가 공개시스템과 주변 시세를 반드시 비교해야 합니다. 시세보다 지나치게 낮은 매물은 하자가 있을 가능성이 높고, 시세보다 높은 경우에는 협상의 여지가 있습니다.
시세 확인 방법
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 한국부동산원 부동산 통계정보
- 인근 공인중개사 복수 견적 비교
3. 현장 실사 — 눈으로 직접 확인하라
서류상으로는 문제가 없어 보여도, 현장을 방문하면 다양한 하자를 발견할 수 있습니다. 특히 다음 항목은 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 외관: 균열, 누수 흔적, 외벽 상태
- 내부 상태: 곰팡이, 결로, 배관 상태, 수압
- 주변 환경: 소음(도로, 공사장), 일조권, 혐오시설 유무
- 실제 면적: 공부상 면적과 실제 면적의 차이 확인
특히 재건축·재개발 지역의 부동산은 향후 사업 진행 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 관련 정보를 꼭 확인하세요.
4. 계약서 특약사항 — 부동산매매 주의사항의 핵심
계약서의 특약사항은 분쟁 발생 시 가장 중요한 증거가 됩니다. 구두로 약속한 내용은 법적 효력을 입증하기 어려우므로, 합의한 모든 사항을 반드시 특약에 명시해야 합니다.
반드시 포함해야 할 특약사항
- 잔금일까지 근저당·압류 등 권리 말소 조건
- 하자 발견 시 매도인의 보수 책임 범위
- 위약 시 계약금 반환 또는 위약벌 조건
- 현 상태 인도 또는 수리 후 인도 여부
- 부속물(에어컨, 붙박이장 등) 포함 여부
5. 중개수수료와 세금 미리 계산하기
부동산매매 주의사항 중 간과하기 쉬운 것이 부대비용입니다. 매매가 외에도 상당한 비용이 발생하므로 사전에 충분한 자금 계획을 세워야 합니다.
| 비용 항목 | 내용 | 대략적인 비용 |
|---|---|---|
| 취득세 | 매수인 부담 | 매매가의 1~3% (주택), 4% (비주택) |
| 중개수수료 | 매수·매도 각각 부담 | 매매가의 0.4~0.7% |
| 법무사 비용 | 소유권이전등기 | 50~150만 원 |
| 인지세 | 계약서 인지대 | 2~35만 원 |
양도소득세 주의
매도인의 경우 양도소득세 부담을 반드시 미리 계산해야 합니다. 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주)을 충족하는지 확인하세요.
6. 잔금일과 소유권이전등기 — 동시이행이 원칙
잔금 지급과 소유권이전등기는 동시에 이루어져야 합니다. 잔금을 먼저 지급하고 등기를 나중에 하면, 그 사이에 매도인이 제3자에게 이중매매를 하거나 근저당을 설정하는 위험이 있습니다.
잔금일 체크리스트
- 잔금일 당일 등기부등본 최종 확인
- 법무사와 동행하여 등기 서류 확인
- 잔금 지급 후 즉시 소유권이전등기 접수
- 열쇠 인도 및 시설물 상태 최종 확인
7. 전문가 자문 활용 — 부동산매매 주의사항 총정리
부동산매매 주의사항을 아무리 꼼꼼히 살펴도, 일반인이 놓치기 쉬운 법적 위험은 존재합니다. 특히 다음과 같은 경우에는 전문 변호사의 자문을 받는 것을 강력히 권장합니다.
- 매매 금액이 5억 원 이상인 고가 거래
- 등기부등본에 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 경우
- 재건축·재개발 예정지역의 부동산 거래
- 경매·공매를 통한 매수
- 법인 간 또는 특수관계인 간 거래
- 상가·토지 등 비주거용 부동산 거래
변호사 자문 비용은 거래 금액 대비 매우 적은 비용이지만, 수천만 원에서 수억 원의 손해를 예방할 수 있습니다.
부동산매매 주의사항 — 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부동산매매 계약 시 계약금은 얼마가 적정한가요?
일반적으로 매매대금의 10%를 계약금으로 지급합니다. 법적으로 정해진 금액은 아니지만, 10%가 관행이며 위약 시 계약금 해제(민법 제565조) 기준이 됩니다. 계약금이 너무 적으면 상대방이 쉽게 계약을 파기할 수 있고, 너무 크면 본인의 자금 부담이 커집니다.
Q2. 등기부등본에 근저당이 있으면 매매하면 안 되나요?
근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 잔금일에 매도인이 근저당을 말소하는 조건으로 계약하면 됩니다. 다만, 채권최고액이 매매가에 근접하거나 초과하는 경우에는 매수인이 손해를 볼 위험이 있으므로 전문가 상담을 권장합니다.
Q3. 공인중개사 없이 직거래해도 되나요?
법적으로 공인중개사 없이 직거래하는 것은 가능합니다. 그러나 중개사를 통하면 중개사고배상책임보험에 의해 사고 발생 시 일정 부분 보상받을 수 있고, 거래의 안전성이 높아집니다. 직거래 시에는 등기부등본 확인, 계약서 작성 등을 본인이 직접 꼼꼼히 해야 하므로 주의가 필요합니다.
Q4. 매매계약 후 해제(파기)할 수 있나요?
상대방이 계약의 이행에 착수하기 전이라면, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 다만 이행에 착수한 후에는 상대방의 채무불이행이 있어야 해제가 가능합니다.
Q5. 부동산매매 주의사항을 점검할 때 변호사 상담은 언제 받는 것이 좋나요?
계약서에 서명하기 전에 받는 것이 가장 좋습니다. 계약 체결 후에는 해제나 수정이 어려울 수 있으므로, 매물 선정 후 계약 직전 단계에서 등기부등본과 계약서 초안을 가지고 상담받으시길 권장합니다.
부동산매매는 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래입니다. 위에 정리한 부동산매매 주의사항 7가지를 꼼꼼히 점검하고, 조금이라도 불안한 점이 있다면 전문가의 도움을 받으세요. 사전 예방이 사후 소송보다 훨씬 적은 비용으로 큰 손해를 막을 수 있습니다.
부동산 매매 관련 법률 상담이 필요하시다면, 상담안내 페이지에서 상담 방법을 확인하시거나 변호사 직통번호(010-8568-2780)로 연락해 주세요.
